גוש – 6413
חלקות – 11-13, 15-18, 26-29, 33, 36-39, 81
בעלות –פרטית
מרחק מבנייה – בצמידות לשכנות מגדיאל שמצפון
מצב תכנוני /הקרקע –גוש 6413 נמצא בחלק הדרום מזרחי של העיר הוד השרון, ממערב לכביש 40 וממזרח למושב גני עם. לפי תמ”מ /21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) גוש 6413 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני – ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה למגורים. הגוש נכלל במתחם “שביל התפוזים” המשתרע על 600 דונם של שטחים ירוקים בסמוך לרחוב ששת הימים וממזרח למושב גני עם. בגלל קרבתו של המתחם לאזורי מגורים פארקים ובתי ספר, באחת הערים הנחשקות בארץ, שביל התפוזים הוא אחד ממתחמי המסחר בקרקעות הפעילים בארץ. נכון לעכשיו עיריית הוד השרון עדיין לא החלה בקידום תכנית למתחם התפוזים, וההערכה שצעד זה יתבצע לאחר אישור תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 ( תכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה), שרק הוגשה לוועדה המחוזית באמצע שנה שעברה , ועדיין צריכה לעבור הפקדה ואת שלב מתן ההתנגדויות עד לאישורה הסופי.
*עדכון – בסוף יולי הוועדה המחוזית אישרה את תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050, וזאת בהתאם למספר תיקונים נדרשים. שלב הבא הוא הכנת תכנית מפורטת למתחם על ידי וועדת התכנון המקומית
*עדכון – ב 31/12/19 הוצגה בולנת”ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים) של המועצה הארצית מסמך עקרונות תכנון למרחב צפון הירקון (ולא תכנית כפי שצוין בלא מעט פרסומים). המטרה הראשית של אותו מסמך, היא להוות בסיס תכנוני לתכנית תמ”א/1/48 (שבמקור חלה על מתחם נוף הירקון , ומתחם שביל התפוזים). מסמך העקרונות החל על מספר רשויות, חילק את כלל השטח למספר מתחמים הכוללים בין היתר את מתחם שביל התפוזים (מתחם 1).אף על פי שמסמך העקרונות ציין היקפי יחידות אפשריים למתחמי הפיתוח, וכ 8300 יחידות אפשרויות למתחם שביל התפוזים, הוחלט בישיבת אותה וועדה שהיקפי הזכויות ומספר היחידות ימחקו מהמסמך התכנוני, ויקבעו בתכנית מפורטת. לא מן הנמנע שתכנית תמ”א/1/48 בכל זאת תשתמש בנתונים הראשונים (כמות היחידות) של מסמך התכנון למתחם התפוזים ( על אף שימחקו מהמסמך התכנוני..). הליך תכנוני חשוב נוצר בעכבות אותו מסמך עקרונות תכנון, והוא הפיכתה של תכנית תמ”א/1/48 לתכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
*עדכון – קידום תכנית למתחם נוף הירקון עובר לידה של הוועדה המחוזית, כך הוחלט על ידי המועצה הארצית בישיבתה האחרונה. בניגוד לאינסטינקט הראשוני והסקה כי מהלך זה יחול לעכב את המתחם, עושה רושם שהשלכות המעבר יכולים לעזור דווקא לקידום המתחם באופן פחות מסורבל. מדוע?
ראשית, אין צורך במסמך תכנוני לצפון הירקון (הכולל בתוכו מספר מתחמים לא רלוונטיים לנוף הירקון), מסמך שאישורו היה אמור לקחת כ 18-24 חודשים. חשוב לזכור שקידום תמא 48 1 (לפני העברת הסמכויות לוועדה המחוזית) היה מותנה באישור המסמך תכנוני לצפון הירקון, ובהעדרו יש למעשה קיצור זמן של 18-24 חודשים במקדם הזמן. לא מן הנמנע שזהו המניע האמתי (ורצון לא מעט גורמים..) להעברת הסמכויות לוועדה המחוזית.
שנית, קידום התכנית יעשה על הוועדה המחוזית (מה שיצריך את אישורה על המועצה הארצית לאותה תכנית..), שהיא גוף תכנוני די דומה למועצה הארצית, פועלת בצורה עצמאית ללא קשר לוועדה המקומית. הסבירות הגבוהה שהוועדה המחוזית תקדם תכנית מפורטת למתחם, ללא קשר למתחם המזרחי, הליך שמקל בהכנת אותה תכנית, בטח ביצירת טבלאות הקצאה.
גובה היחידות האפשרויות של 8300 יחידות (שגם ככה היו גבוהות מידי למתחם מבחינה תכנונית) ירד לקיבולת הטבעית של בהתאם לתכנית הר/2050, שגודל שטחי התעסוקה והמסחר יעלה על מנת להשלים את האיזון, ובעיקר בכדי לרצות את עיריית הוד השרון. אף על פי ההערכה לקיצור הזמן, צפי זמן ההפשרה נשאר כ 7 שנים נכון להיום במקדם זהירות, וזאת עד להפקדה של התכנית בוועדה המחוזית. המחיר המומלץ נשאר במקומו, מאחר והאתר לא התייחס בתמחור הקרקע למרכיב לא מציאותי של 8300 יחידות. שלב הבא הוא הכנת תכנית והפקדה של תכנית נקודתית למתחם בוועדה המחוזית
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 7 שנים
מחיר מומלץ – 1450-1500 ₪ למטר
