גוש -6444
חלקות – 4-5, 7, 15-18, 23-24, 59-61, 67
בעלות –הרוב פרטי
מרחק מבנייה– צמודות לווילות של רחוב הכרמל .
מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 4-5, 7, 15-18, 24, 58-59 בגוש 6444 ממוקמות בדרום העיר הוד השרון בצמידות לשכונת רמת הדר היוקרתית. החלקות הנ”ל נכללת בתכנית הר/400 שיזמה עיריית הוד השרון. התכנית העתידית משתרעת על שטח של 2100 דונם ואמורה לכלול כ 6000 יחידות דיור בנוסף ל 200000 מ”ר של תעסוקה. בנוסף לפי התכנית המרתקת אמור לקום פארק ענק (300 דונם) שבמרכזו יעבור נחל הדר שעובר שיקום במסגרת תכנית הר/11/548 (תכנית הנמצאת לפני אישורה בוועדה המחוזית), מה שעל הנייר יהפוך את האזור לאחר המרהיבים בארץ. בדומה למתחמים אחרים בעיר ובכלל ההערכה שבחלקות הצמודות לבנייה ייבנו בניינים מדורגים ( 3-5קומות) , שבשאר החלקות ייבנו בניינים בבניה רוויה גבוהה.
*עדכון – ב 31/12/19 הוצגה בולנת”ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים) של המועצה הארצית מסמך עקרונות תכנון למרחב צפון הירקון (ולא תכנית כפי שצוין בלא מעט פרסומים). המטרה הראשית של אותו מסמך, היא להוות בסיס תכנוני לתכנית תמ”א/1/48 (שבמקור חלה על מתחם נוף הירקון בו נמצא גוש 6444, ומתחם שביל התפוזים). מסמך העקרונות החל על מספר רשויות, חילק את כלל השטח למספר מתחמים הכוללים בין היתר את מתחם נווה הדר או “נוף הירקון” (מתחם 2), ומתחם הגן הלאומי (מתחם 6). אף על פי שמסמך העקרונות ציין היקפי יחידות אפשריים למתחמי הפיתוח, וכ 10000 יחידות אפשרויות למתחם נוף הירקון (6444), הוחלט בישיבת אותה וועדה, שהיקפי הזכויות ומספר היחידות ימחקו מהמסמך התכנוני, ויקבעו בתכנית מפורטת. לא מן הנמנע שתכנית תמ”א/1/48 בכל זאת תשתמש בנתונים הראשונים (כמות היחידות) של מסמך התכנון לצפון הירקון ( על אף שימחקו מהמסמך התכנוני..). הליך תכנוני חשוב נוצר בעכבות אותו מסמך עקרונות תכנון, והוא הפיכתה של תכנית תמ”א/1/48 לתכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. המסמך אינו שופך אור על גבולות המתחם, ואינו מתייחס לנושאים “הבוערים”, כגון הכללת שטחי הפארק במתחם, שלאלו בהירות תתגלה בעת התכנית המפורטת. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
*עדכון – קידום תכנית למתחם נוף הירקון עובר לידה של הוועדה המחוזית, כך הוחלט על ידי המועצה הארצית בישיבתה האחרונה. בניגוד לאינסטינקט הראשוני והסקה כי מהלך זה יחול לעכב את המתחם, עושה רושם שהשלכות המעבר יכולים לעזור דווקא לקידום המתחם באופן פחות מסורבל. מדוע?
ראשית, אין צורך במסמך תכנוני לצפון הירקון (הכולל בתוכו מספר מתחמים לא רלוונטיים לנוף הירקון), מסמך שאישורו היה אמור לקחת כ 18-24 חודשים. חשוב לזכור שקידום תמא 48 1 (לפני העברת הסמכויות לוועדה המחוזית) היה מותנה באישור המסמך תכנוני לצפון הירקון, ובהעדרו יש למעשה קיצור זמן של 18-24 חודשים במקדם הזמן. לא מן הנמנע שזהו המניע האמתי (ורצון לא מעט גורמים..) להעברת הסמכויות לוועדה המחוזית.
שנית, קידום התכנית יעשה על הוועדה המחוזית (מה שיצריך את אישורה על המועצה הארצית לאותה תכנית..), שהיא גוף תכנוני די דומה למועצה הארצית, פועלת בצורה עצמאית ללא קשר לוועדה המקומית. הסבירות הגבוהה שהוועדה המחוזית תקדם תכנית מפורטת למתחם, ללא קשר למתחם המזרחי, הליך שמקל בהכנת אותה תכנית, בטח ביצירת טבלאות הקצאה.
גובה היחידות האפשרויות של 10,000 יחידות (שגם ככה היו גבוהות מידי למתחם מבחינה תכנונית) ירד לקיבולת הטבעית של 6000-7000 יחידות, שגודל שטחי התעסוקה והמסחר יעלה על מנת להשלים את האיזון, ובעיקר בכדי לרצות את עיריית הוד השרון. אף על פי ההערכה לקיצור הזמן, צפי זמן ההפשרה נשאר כ 5 שנים נכון להיום במקדם זהירות, וזאת עד להפקדה של התכנית בוועדה המחוזית. המחיר המומלץ נשאר במקומו, מאחר והאתר לא התייחס בתמחור הקרקע למרכיב לא מציאותי של 10000 יחידות, אלא 6000. שלב הבא הוא הכנת תכנית והפקדה של תכנית נקודתית למתחם בוועדה המחוזית
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –5 שנים
מחיר מומלץ–2350 ₪ למטר
