נס ציונה – גוש – 3752

חלקות – 1-18, 25-26

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה –  חלקות צמודות לשכונת “גינות סביון” שברחובות ממזרח, וצמודות דופן לווילות של טירת שלום מצפון.

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 1-18, 25-26 בגוש 3752 ממוקמות בגבול שבין רחובות לנס ציונה מדרום לשכונת טירת שלום וממערב לבית הקברות של נס ציונה. נכון לעכשיו חלקות 1-18, 25-26 לא נכללות בתכנית מסוימת עם תוקף לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים או מסחר. לפי תמ”מ 21/3 חלקות 1-18, 25-26 מיועדות לטובת שטח נופש מטרפוליני.  לקרקע בייעוד מטרפוליני  שימושים רבים כגון: חוות סוסים, מסעדות, שטחים פתוחים, דרכים, מתקני ספורט, סדנאות וירידי אומניות ועוד. בייעוד מטרפוליני ניתן לייעד עד 15% מהשטח לטובת בינוי ופיתוח מגורים בתנאי שהקרקע צמודת דופן לבינוי קיים, תנאי שחלקות 1-18, 25-26 עומדות בו. בשנת 2001 הוגשה לוועדה המחוזית תכנית נס/180 בה נכללו חלקות 1-18, 25-26 לטובת שינוי ייעוד של הקרקע למטרת מגורים והקמה של 766 דירות. בשנת 2003 הוועדה המחוזית דחתה את התכנית ממספר סיבות, בעיקר כי שטח המגורים היווה 20% מהשטח הכולל ולא 15% כמותר בשטח מטרפוליני. סיבה נוספת לדחייה היא שהקמת שכונת המגורים הייתה יוצרת בינוי רצוף בין העיר רחובות לנס ציונה ,בעוד התפיסה התכנונית של ייעוד מטרפוליני היא יצירה מרחב פתוח בין הערים למטרת נופש. עם זאת חשוב לציין כי החלטת הוועדה המחוזית נעשתה בזמן שתמ”מ 21/3 הייתה עדיין בשלב הפקדה, ולנס ציונה לא הייתה תכנית מתאר עם ייעוד מתאים לשטח מטרפוליני.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –.נכון להיום עם קידום תכנית האזור המטרפוליני , ותכנית המתאר החדשה לעיר, הגוש אינו מיועד לטובת מגורים ואמור להישאר שטח פתוח

*חשוב לציין שתכנית המתאר לכלל העיר נס ציונה נמצאת בשלבי הכנה, ורק לאחר אישורה בוועדה המקומית והפקדתה בוועדה המחוזית, יתברר האם הקרקע תיועד בחלקה (15%) לטובת מגורים, או שתהווה כשטח פתוח במלואה.

*עדכון – ב 01/04/19 בישיבת וועדת התכנון והבנייה לתכנית המטרפולינית הכוללנית לאזור (תמ”מ 37/21/3), דחתה הוועדה המחוזית את טענת הבעלים לכך  שזכויות המגורים המצומצמות תתחלק עם כלל השטחים המטרפולינים במתחם. תשובת וועדת התכנון הייתה ש “אין חובה לכלול את כלל שטחי המטרפולינים בהליך איחוד וחלוקה” , וזאת כי אין להם קשר תכנוני לאזורי המגורים במתחם. טענה נוספת שנדחתה באותה ישיבה, היא על אי שימוש במלוא 15% במתחם לטובת פיתוח עירוני (מגורים ומסחר). על כך וועדת התכנון היא השיבה ש 15% המותרים לפיתוח היא בגדר אפשרות ולא חובה, ובתכנית עצמה לא היה מקום לשימוש מלא. במצב זה , נכון להיום, גוש 3752 במלואו יישאר כשטח פתוח. ההתייחסות והנאמר היא לגוש 3752 בלבד , שבקרוב תהיה התייחסות נקודתית  לשאר הגושים במתחם המטרופוליני. חשוב לציין שתכנית המתאר החדשה של העיר נס/2040 (תכנית מספר 407-0528539) שהופקדה בכפוף לתנאים מייעדת את השטח בהתאם לתכנית המטרפולינית , לטובת שטח פתוח. עושה רושם שהליך יימשך עוד זמן לא מועט בעכבות ההחלטות הנ”ל ועוד יכולים להיות שינויים כאלו ואחרים, אך זהו הלך הרוח נכון להיום והמחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם. בעת התפתחות כזו או אחרת נציין זאת בחוות הדעת.

מחיר מומלץ – 280-300 ₪ למטר